丽景华庭三期市场专题分析
一、南延线区域板块划分3
二、南延线区域房地产市场整体环境调研5
1、区域房地产市场沿革5
2、区域房地产市场现状5
3、区域市场整体环境调研结论及市场趋势预测7
三、城南区域项目综合分析11
1、各项目占地规模分析22
2、各项目建筑面积分析23
3、各项目物业类型分析24
4、各项目户型配比分析25
5、各项目平均价格分析26
6、各项目销售速率分析27
7、各项目户型面积配比分析矩阵图28
8、小结30
四、本项目地块研究31
1、项目区位31
2、项目特色32
3、项目规划33
4、技术指标35
5、地块周边3公里配套统计36
6、项目SWOT分析40
7、地块分析结论42
五、项目竞争专项分析43
1、南延线区域未来土地供给总量分析43
2、地块周边3公里范围内的土地交易情况统计45
3、本项目周边重点竞争项目供给分析46
4、本项目周边3公里范围内入市楼盘的建材调研50
5、本项目所处的竞争环境分析64
6、本项目竞争策略分析65
7、本项目开发策略分析65
六、典型个案专项研究66
1、远大优悠风景66
2、育才竹岛69
七、区域目标客户群分析72
1、客群特性分析72
2、客群置业动机分析73
八、项目市场定位判断74
1、形象定位75
2、目标客户群定位75
3、价格定位80
4、项目竞争策略分析81
丽景华庭三期市场专题分析
一、南延线区域板块划分
以天府大道为轴的国际城南规划面积约53.6平方公里，人口逾100万，集合商业商务、休闲、居住3大功能，建设总投资预计将达500亿元，其中20亿用于基础建设和配套。从而带动整个城南副中心蓬勃发展。同时，也为成都的房地产行业开辟了一个新的战场。
天府大道规划线路全长13.465公里的南延线，以府河与天府大道交汇处的小桥为界，我们可以把沿天府大道的开发区域划分为二段，一边是从三环到小桥以政务办公、会展经济为主的政务会展区、一边是从小桥到麓山以生活家居为主的生活居住区。从行政区划上来讲，前者属于高新区管辖范围、后者属于华阳地界。从开发产品而言，两个板块各具特色，相互依托。初步形成一定的差异化。
从上述两板块所开发的代表性项目来看，无论是上段的“世纪城”还是下段的“城南名著”，都各自凝聚了强大的实力。可以说，这两大区域无疑是成都近几年最值得关注的重点地带。
伴随着人南延线左右，两条景观大道开始
逐步担负起重要的辅助交通功能。即以天府大
道为中轴，府城大道（红星路南延线）和元华
大道为两翼！在城南建立起三条快速通道，以
缓解天府大道的交通压力，同时也将更多的可
供开发土地推向市场，激起城南新一轮的开发
热潮。
而再细分上述的两个区域，又可依据这三
条快速干道、整个区域内的道路网络结构和市
场整体发展状况，将其分为四大居住板块：
三环－绕城板块（城南副中心版块）
绕城－迎宾大道板块（南城新区版块）
终端广场与龙华路板块（城南新富人区版块）
华阳城区版块。
二、南延线区域房地产市场整体环境调研
1、区域房地产市场沿革
从时间上来看，南延线的起飞应该从2003年成都市政府“政务中心南迁，打造城南副中心”和“打造地铁一号线”两大重磅消息放出后开始算起。也就是在03年，因政策利好，前期并未被购房者看好的天府大道延线迅速升温，不少开发企业开始在这一线大量屯兵拿地。新城南的发展现状也证明了众多品牌开发商的远见卓识，当时有着1000余亩和4000余亩土地储备的远大地产、万华地产如今已成为片区发展的标杆，引领着区域房价的涨跌。
2、区域房地产市场现状
经过几年的快速发展，天府大道延线(华阳段)周边已经聚集了众多新近开发的楼盘，从北向南：有超高层的齐盛艺境，高层的育才竹岛，别墅形态的兰桥上舍，集多层、商铺、电梯、超高层综合一体的远大都市风景，多层的左岸花都、黄金海岸，充满中式韵味的蜀郡，打森林绿化牌的怡丰新城，最早在天府大道延线上出现的电梯公寓社区城南名著、御景台，以绿化景致取胜的南阳锦城，引领成都开发水准的麓山国际社区，蓝山美树等…
而一批批即将现市的大盘、新盘，如海昌600亩的极地海洋世界、香港新世界1600亩的河畔新世界、阳明房产600亩的蔚蓝卡地亚、雅居乐2008亩的成都雅居乐花园、腾盛实业的大城际、宏信南樾等也是虎视眈眈的盯着南延线这块风水宝地，欲与区域的现行开发商一较高下。
从物业形态来看，在别墅物业中，除麓山国际社区的开发正逐层深入，蓝山美墅的开发进入一定阶段外，传闻中阳明地产要卖现房，其余几个项目还在前期阶段。但普遍规模较大，开发周期长，开发商的雄心更不小。一旦陆续启动后，整个天府大道，尤其是末端的高端物业竞争将愈加激烈。
在土地价格上来看，如今天府大道附近的地价已从三年前的40万/亩、50万/亩上升到了数百万/亩的价格。在2003年，天府大道延线(华阳段)的土地仅为几十万元／亩。转眼四年间，南延线周边的土地已变得寸土寸金。协慧国际有限公司以640万元/亩的价格拍走站南居住区“123地块”；华润以445万元/亩取得新城南60亩住宅用地，2007年4月27日中海兴业以704万元/亩的价格取得95亩土地、同时以614万/亩的价格取得227亩土地，高昂的土地价格甚至已经超越其它部分区域二环到三环的地价。反过来看，就目前的地价和在售项目的售价相比，单从土地成本来看，未来的天府大道区域房价还有很大的上升空间。
在房价方面，华阳早期开发府河音乐花园等商住楼盘均价尚不足1500元／平方米。2003年底，心怡地产的左岸花都开盘亮相，借打政务规划牌首次把这一片区的房价提升到了2000元／平方米以上。2004年9月，以“低密洋房＋荷兰商业水街”为组合的远大都市风景一期开盘，用创新、细节、精品打动了所有购房者，制造出令人瞩目的开盘即清盘的远大现象，同时也把区域的楼价引入了3000元／平方米大关！
进入2007年，政府南迁在即、地铁1号线施工进入中期、成都房价全线飘红，一系列利好因素刺激着天府大道延线(华阳段)楼盘房价跳跃上扬。四月，包括齐盛艺境、育才•竹岛、远大•优悠风景、城南名著2期相继开盘，把区域热度推向高潮，80%的房源被抢购一空，并将目前区域均价抬升至了4500元／平方米上下。
3、区域市场整体环境调研结论及市场趋势预测
◆区域市场整体品质及对应价格将在几大开发巨头的带动之下，在近年内得以迅速提升。
区域市场经过多年的发展，已经在成都市占据了较高的地位，同时也占据了较大的市场份额，区域近年来积累了大量的开发巨头，将促进区域市场的迅猛发展，区域市场整体品质及对应价格将在几大开发巨头的带动之下，在近年内得以迅速提升。
◆ 未来的天府大道中段将形成以新会展中心、新市政办公大楼为核心的区域，主要形态为办公、住宅，而随之而来的商务、文化、娱乐中心也将形成。
从近期市政府南迁的消息中获悉，南迁将于今年国庆期间完成。随之而来的，是一个城市的政务中心所聚集形成的一个城市副中心。这对于城南，特别是南延线的发展有巨大的影响。写字楼、酒店、商业配套、居住社区以及市政配套都将随着政府南迁迅速跟进，成为成都对外的一个窗口。
而最近从政府方面还有信息传出，300亩领事馆区落定南延线。新规划的领事馆区建筑群将以欧式风格为主。在未来的领事馆建筑区，将形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街。而位于天府大道中段的新益州公园竣工在即，还有新会展不远处的四川广电大厦，以及天府软件园等高新科技办公楼都在天府大道中段区域。
市政府的迁入和领事馆区的落定，对于南沿线区域的开发和发展都是极其利好的消息。这预示着南延线真正成为成都对外的窗口。可以看出，未来的天府大道中段将形成以新会展中心、新市政办公大楼为核心的区域，主要形态为办公、住宅，而随之而来的商务、文化、娱乐中心也将形成。
◆ 天府大道中段将成为成都充满现代感的高尚居住和办公区域
投资12亿的新行政中心建筑群、未来充满欧式特色的领事馆区建筑，以及充满现代气息的新会展和各个居住项目，还将为天府大道注入更加丰富精致的各国异域建筑元素。可以预见的是，天府大道中段将成为成都充满现代感的高尚居住和办公区域。
据悉天府大道末端的麓山大道将拓宽到70米，中间有绿化隔离带隔离，今年年底交付使用。市政配套的完善，特别是交通的便利将会为这一区域的物业带来极为有利的影响。简而言之，天府大道末端的房地产品有可能在今年底随着麓山大道的改造得到增值机会。
◆ 从需求趋势方面来看，南迁还将带来房地产市场巨大的消费力。
从需求趋势方面来看，南迁还将带来房地产市场巨大的消费力。除目前大量看好城南居住环境的置业群体外，还有不少机关事业单位将南迁，而单位能够解决的住房数量又极其有限，因此大量的住房需要通过市场途径解决，这也正是公务员和事业单位职工首选在城南置业的真正原因。城南的还有很大一部分的消费力，而这些对于区域居住产品的升级增值有直接的刺激。
综上所述，我们认为：
区域市场正处于迅猛的发展期随着生活配套的日趋成熟，地铁开建，立体化交通网络的设置，新城规划日趋完善，天府大道中段的投资价值和居住价值将会出现更大的提升。对于本项目而言，未来的整体开发环境较优。
三、城南区域项目综合分析
从目前南延线区域在售楼盘的分布位置来看，南部新区板块所聚集的楼盘数量最多，且以天府大道两侧最为集中。相应的，竞争也相对最为激烈。
该区域也是本项目所在的区域，其代表性楼盘为远大.优悠风景，在项目品质和价格方面处于整个南延线区域的中偏高档次。
南延线主要项目一览表
项目
名称地址总占地
(亩)总建面
(万㎡)总套数分期/
分批
名称当期供给物业形态体量
（万㎡）供给套数（套）套型面积供给比例销售
套数套型销
售比例咨询/
蓄客时间开盘时间均价销售
速率
（套/月）
格林君典 中和镇朝阳路8012.511031期多层+小高层小高层1.5
多层:2 小高层120
多层
156 套一51-63㎡:20%
套二75-88㎡:60%
套三：97-132㎡:20%270套一:100%
套二:100%
套三:90%2007-2-12007-4-14370092
2期小高层+中高层9827暂未公布__2007-6-30___
金桂花园3期丹桂苑C区双流县中和镇仁和路130号(68路公交车总站)212.82501批次多层2.1196套二85-97㎡:36%
套三135-143㎡:64%187套二:100%
套三:90%2006-6-302007-3340021
2批次多层0.436套二78-92㎡：100%__2007-3-1___
盛南领地天府大道中段,世纪城南大门旁,天府软件园对面25.88.23901批次小高层+中高层+高层+超高层4201套三131-142㎡:67%
套四151-174㎡:30%
套五179-202㎡:3%183套三:100%
套四:85%
套五:100%2006-9-282006-12-16475030
2批次中高层+高层+超高层4.2189套三131-142㎡67%
套四151-174㎡；33%_ 2007-1-20 5300
华银美景成都.华阳.锦江路四段10615未公布1期1批次多层2.3180套三115-138㎡90%
套四142-156㎡：10%167套三：96％
套四：60％2006-10-12007-4325027
1期2批次多层1.294套三115-138㎡90%
套四142-156㎡：10%未销售未销售未销售未销售未销售未销售
阳光华苑华阳迎宾大道石华路口21211.87511期花园洋房5.1323花园洋房159-186㎡80%
叠拼别墅224㎡以上20％323100%2006-5-12006-5-10花园洋房3500叠拼别墅430060
2期花园洋房5.1429花园洋房159-186㎡80%
叠拼别墅224㎡以上20％
429100%2006-8-12006-10-3花园洋房4000叠拼别墅520070
阳光华庭成都华阳双华大道33号5054321期多层1.196套三135-139㎡80%
套四152-163㎡20%96100%2002年底2003-115008
2期多层2.9252套三80%
套四10%
套二10%
面积缺失252100%2003年底2004-1210012
3期多层184套三138-152㎡75%
套四143-169㎡10%
套二88-98㎡15%84100%2006-5-12006-635008
南阳锦城华阳正东中街66号2001813661期多层3.8404套四148-159㎡50%
套三127-138㎡50%404100%2005-2-12005-3250050
2期多层5.6392套三130-138㎡50%
套二82-91㎡33%
套四140-156㎡17%392100%2005-9-12005-10270045
3期多层8.6608套三134-148㎡80%
套四144-158㎡20%608100%2006-3-12006-4360075
世纪城 人民南路南延线天府大道中段1504225一期35001期高层 3500套一：15%
套二127-137㎡25%
套三140-169㎡：60%
套四197-2263450套一：96%
套二：92%
套三：90%2005-3-292005-10-286800131
每日华楠半岛三期汇城成都市人南延线东侧450米（世纪城对岸）249.76511批次中高层 240套二95-124㎡：45%
套三138-157㎡：55%200套二：85%
套三：75%2006-11-42007-1-6480040
2批次高层 240套二95-124㎡：45%
套三138-157㎡：55%180套二80%
套三：70%2007年2月2007年3月底480035
3批次超高层 290未公布
戛纳湾畔成都市华阳华龙大桥北侧16310.94121期中高层、高层 412套二77-87㎡45%
套三118-135㎡55%
412套二：100%
套三：100%2006-4-62006-6-10340065
枫渡莱茵双流县区华阳滨河路二段（左邻翠拥天地，右临原乡别墅）465.794201期多层3.5252套三124-138㎡：83%
套四146-154㎡：17%235套三：100%
套四：64%2005-12-12006-5-20330021
2期小高层1.8168套二79-87㎡77%
套三119-132㎡21%
套四：2%159套二：95％
套三100%
套四：50％2006-5-12006-10340015
成南领寓成都华阳正西街13号109.515001期超高层3.3500套一62-75㎡12%
套二89-113㎡55%
套三138-153㎡33%未开盘未销售2007-2-1预计07年7或8月未公布未销售
2期超高层6.21000套一62-75㎡12%
套二89-113㎡55%
套三138-153㎡33%未开盘未销售2007-2-1为公布未公布未销售
蓝岸华阳滨河路100 13001期中高层
未公布
2007-1-12007-53600
御景台成都市人民南路南延线，怡丰新城旁80107501期中高层4.6440套二79-86㎡40%
套三110-126㎡60%440100%2006年初2006-6350036
2期中高层5.4310套二79-86㎡40%
套三110-152㎡60%310100%2006年6月2006-11380030
盛世名居成都市人民南路南延线会龙路505.84841期多层5.8484套二83-90㎡20%
套三114-142㎡60%
套四135-167㎡20%484100%2006年8月2006-11-26330053
城南名著成都市人民南路南延线1299号1502620021期小高层10602套二11%
套三54%
套四5%
面积缺失602100%05年初2005-6-18300050
2期中高层101400
2期1批次中高层3.2396套二15%
套三50%
套四35%
面积缺失396100%2006年9月2006-12-9350050
2期2批次中高层2.4300套二86-89㎡20%
套三103-137㎡70%
套四143-168㎡10%18762%2007-1-12007-4-21380075
2期3批次中高层4.4704未出
蓝山美树成都人南延线终点广场左侧500
（1期82.4亩，2期130亩）一期7.2，二期8.1一期398，二期3621期别墅+多层+小高层别墅3.5+多层3，小高层0.7别墅150+多层182+小高层68套二88-141㎡5%
套三113-132㎡75%
套四147-155㎡20%398100%2005-6-12005-10-29450033
2期多层+别墅3.2多层125+别墅75套三113-132㎡70%
套四147-155㎡30%200100%2006年初2006-4-22550015
3期多层+别墅4.9多层120+别墅42套三113-132㎡90%
套四147-155㎡10%5030%2006年底2007-4-7580012
凯莱丽景雅筑成都元华大道63.246.46773601期1批次6+1电梯花园洋房3.2180套三135-160㎡ 85%
顶跃五房200-220 ㎡15%
180套三销售100%,顶跃销售95%2006-10-12006-12380060
1期2批次6+1电梯花园洋房3.2180套三135-160㎡ 85%
顶跃五房200-220 ㎡15%180套三销售100%,顶跃销售95%2006-12-102007-2410056
天府名居2期香汀兰庭成都华阳顺河路一段6号（半边街8号，石油医院）271.931461批次多层1.7146套二80-100㎡29%
套三127-148㎡71%146套二100%,套三100%2005-12-12005-12-30250015
三利宅院白云渡成都•国际城南•迎宾大道旁260303181期纯宅院别墅2831839栋398-593平米独幢别墅(12%)
279栋260-359平米联排别墅(88%)
127独幢别墅40%，联排别墅40%2006-12-3006年底750031
蜀郡成都华阳迎宾大道40042.720151期1批次花园洋房7.5250130-467㎡:100%250100%2006-5-12006-6-10500063
1期2批次联排别墅8250260-480㎡100%250100%2006-7-12006-8-10700063
2期1批次联排别墅388260-480㎡100%5260%2006-12-12007-3-31850016
麓山国际社区麓镇成都市人民南路南延线麓山大道二段六号 805821期花园洋房10300花园洋房211-238㎡:300300花园洋房3002005-1-212005-5-12600025
2期花园洋房390花园洋房211-238㎡:9090花园洋房902006年初2006-3-24650015
3期花园洋房6.3192花园洋房211-238㎡:192192花园洋房1922006年5月2006-9-24700019
优悠风景天府大道南段325号337.95381批次高层4.3300套二95-107㎡22%
套三117-129㎡67%
套四136-143㎡:6%
跃层:5%240套二:84%
套三:65%
套四:25% 跃层:1%2007-1-12007-4-21430060
2批次高层3.6238套二95-107㎡22%
套三117-129㎡67%
套四136-143㎡:6%
跃层:5%
育才竹岛成都天府大道南延线2002113001期1批次高层2.6216套二80-95㎡35%
套三127-141㎡65%190套二30%
套三55%:2007-1-12007-4-7430030
齐盛艺境天府大道南段一号509.76251期高层3.4235套二114-132㎡:10%
套四167-182㎡:20%
套三138-156㎡:70%210套二:10%
套四:15%
套三:65%2006-10-122007-4-8390035
2期中高层 140
3期中高层 185
1、各项目占地规模分析
项目土地规模（亩）楼盘个数比例
100以下1352%
100-200416%
200-300520%
300以上312%
现有项目土地规模统计表
从以上数据可知：
■ 占地100亩以下的项目占城区所有项目的52%。由此可见，区域内现状供给中中小规模中小品质项目个数占据了过半的比例，但供给体量并不是太大，这主要是由于土地价格昂贵造成的。但随着供给结构的变化，其中100-300亩占地的楼盘占整个城南项目的36％,所以大型品质型楼盘将成为消费者的主要选择方向.
■ 占地在300亩以上的楼盘个数相对较少,占整个南延线项目的12%，但每个项目的开发体量都非常惊人。
2、各项目建筑面积分析
项目土地规模（万平米）楼盘个数比例
10以下936％
10-20832％
20-30520％
30以上312％
现有项目建筑总面积统计表
由以上数据可知：
■ 南延线区域楼盘的供给面积主要还是集中在20万平米以下,占总供给楼盘的68%,说明该区域的中档楼盘正处在发展的旺盛阶段.
■供给面积较大在20-30万平米的大盘占整个南延线供给量的20%,在30万平米以上的楼盘占12%，其中世纪城总开发量达到225万平米。
3、各项目物业类型分析
当期供给物业类型比例统计
物业形态楼盘个数所占比例
电梯公寓1248%
多层及花园洋房1040%
别墅312%
由以上数据可知：
本区内高层物业个数占整个市场的48％，超越多层及花园洋房，成为供给楼盘的主力物业类型，我们认为这一现象的出现主要基于以下几方面原因：
■ 受国家宏观调控政策的影响，开发商在相对较高地价取得土地的情况下，高层电梯开发逐渐成为主流.
■ 高层的电梯公寓的接受度在本区域逐渐增强，消费者对该类物业的抗性减弱。
■ 南部新区在规划条件上对高层物业的鼓励政策。
4、各项目户型配比分析
当期供需户型户数统计
户型供给户数比例销售户数比例供销比
一房7964％7565.6％1：0.95
二房628431.6％502437.％1：0.8
三房899345.2％579442.9％1：0.64
四房252712.7％12839.5％1：0.51
五房及以上12936.5％6484.8％1：0.5
合计19895100％13505100％1：0.68
从以上数据可知：
■ 南延线楼盘的供给主力户型是以三房为主，两房为辅的，占到总供给的76%。
■ 现有供给中五房及以上的大多是别墅项目的产品，四房主要是跃层户型，占比例为13%，一房也占了4%的比例。
5、各项目平均价格分析
当期各项目均价分布情况
均价3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上
项目个数16632114
从上表中可以看出，目前城南区域现有项目的均价集中在3000-4000元/平米，且各个价格段均有代表性项目作为支撑。因此，该区域的价格水平还存在较大的上升空间。
6、各项目销售速率分析
在对以上各项目的销售速率进行比较分析后，我们大致可以得到该区域的平均销售速率约为42套/月
其中，不同物业的销售速率分别如下：
当期各项目物业销售速率构成情况
物业形态销售速率（套/月）
高层48.71
多层30.5
花园洋房45.2
别墅35.6
混合34.8
从各种物业的销售速率来看，高层电梯公寓的速率已经超过多层和花园洋房，达到每月49套的高消化速率，市场前景良好，但此种情况是在区域项目物业供给已经趋向于电梯物业的市场基准情况之下的，消费者对物业形态的实际喜好还是以多层为主的。
7、各项目户型面积配比分析矩阵图
在对以上各项目供给的户型面积进行统计比较分析后，我们大致可以得到该区域的各面积段主力户型矩阵图，请看下表：
当期供给套型所对应面积配比比例矩阵图
面积
套型51－6061－7071－8081－9091－100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170170
以上
套一2.74%3.88%0.26%
套二 4.29%13.38%24.90%2.70%0.83%
套三 3.43%5.69%7.84%12.43%25.90%11.65%1.50%0.17%
套四 1.18%3.16%3.61%2.86%11.33%
套五
以上 0.34%6.17%1.80%2.98%
小计2.74%3.88%4.55%13.38%28.33%8.39%8.67%12.43%27.08%15.15%11.27%4.83%14.31%
从左表的数据统计中我们可以发现以下规律：
☆ 91-100平米和131-140平米两个面积段的户数占总户数的比例最高，分别为28.33％和27.08％。这也反映出了其对应户型为舒适型的套二和套三。
☆ 100-160平米的户型数
量所占比例要高于100平米以下和160平米以上的户数比例，这说明，该区域同类型的户型面积要明显高于成都市内的同套型面积。
8、小结
◆ 区域市场供给总量大、且中大型规模项目数量比例较大，且部分品牌开发商的项目陆续启动，这使得区域市场的竞争形成了品牌－品质－价格三重竞争的格局。这决定了后期区域市场的竞争将呈白热化发展。项目将面临的市场竞争压力较大。
◆ 随着市场的不断发展，区域内高层供给比例将不断上升，但区域目标客群对多层物业仍然有着较为明显的倾向性，因此区域市场未来将出现供给物业与需求物业的矛盾：
◆ 现状项目供给中主力户型是以三房为主，两房为辅的，占到总供给的76%，在销售上体现户型面积越小，整体销售速率越高的趋势，但这是建立在目前中小户型整体供给比例偏小的市场基础条件之下的，市场体现的主力需求集中在80-130平米的二房和三房上。
◆ 区域项目并没有极为恒定的一个整体销售价格，不同品质、不同品牌、不同地段的项目各自对应不同的价格体系。在此条件下，本项目如果能够打造自身特色，形成品质型社区，在价格上是具备上升的空间的。
◆ 区域市场现状项目的月均销售速率平均水平只能达到40-50套/月，这对本项目未来的运营目标带来了挑战，这客观需要本项目走差异化竞争之路，以确保项目运营目标的实现。
四、本项目地块研究
1、项目区位
“丽景华庭”项目三期地块西临拉萨城信商贸用地，北接陈扬房产和中铁二局用地，南临迎宾大道，东临规划中的小学和市场。
可见，“丽景华庭”项目三期紧邻市政主干道，地理位置优越，交通便利，可能形成的居家条件较佳。另外，项目地块周边房地产开发项目众多，一个高尚的大型住宅商业区正在形成。因此，本项目地块的切入时机已经十分成熟，项目开发价值及提升空间较大。
2、项目特色
通过对本地块的分析，我们可发现的项目表象特征包括：
◎本项目占地130余亩，可开发体量达52万平
米左右，规模相对大盘而言适中，开发周期可灵活把握。
◎项目地块方正，但缺乏塑造项目特色的自然
资源，需人为的赋予其某些居住概念；
◎项目周边开发虽然较早，但当期的综合配套还
不完善：交通、购物、上学就医、居家氛围等
生活必备条件还有待进一步增强；
◎周边房地产市场正处于快速发育阶段，未来
的竞争环境将会更加激烈 。
项目总平图
3、项目规划
项目鸟瞰图
丽景华庭三期立面效果图
4、技术指标
序号技术指标指标
1容积率5.0
2绿地率30.9％
3建筑密度25％
4车位2476（车位比1：0.63）
5总户数3922
6建筑高度(m)
6.1高层住宅(m)99（地下1层、地上32层），60-80（地下1层、地上18-26层）
6.2低层商业设施(m)地上2层
6.3会所(m)地上2层
7净用地131.64亩（87760.4388㎡）
8总建筑面积(㎡)521659.3
8.1地上建筑面积(㎡)438798.8
8.1.1住宅(㎡)426942.7
8.1.2架空层(㎡)
8.1.3商铺(㎡)9865
8.1.4会所(㎡)
8.1.5配套用房(㎡)453
8.2地下建筑面积(㎡)82860.5
5、地块周边3公里配套统计
项目周边配套调查一览表（步行方圆3km）
方向
(以项目地块为中心)序号调查项目调查结果
项
目
南
侧1教育单位双流县华阳实验小学
2医疗单位华阳润生综合医院
华阳镇卫生院,华仁药店,百信药业,恩威大药房以及部分临街小诊所
3大绿地景观府河旁公共绿地休闲场所
4机关单位中国石油输气大厦
华阳镇政府
5道路条件交通较为顺畅
6商业、购物
农贸市场现代之星商业
红旗超市,互惠超市,家福星超市,华阳商贸工商第三分场,棠华大酒店,园林宾馆;100多户建筑装饰材料商家,30-40户左右家用电器以及厨房用具.三只耳火锅.
7城市公建华阳市政广场
8通讯设备移动营业厅以及临街部分通讯设备维修商铺.
9休闲、娱乐场所茶楼
10河流等地貌府河(戛纳印像旁)
11体育设备无
12高压线缆无
13地下管网、光纤无
14银行交通银行,建设银行,工商银行,农业银行,农村信用社
15宾馆金芙蓉宾馆园林宾馆皇家假期宾馆
方向
(以项目地块为中心)序号调查项目调查结果
项
目
西
侧
1教育单位武警成都指挥学院
四川文化产业职业学院
华阳中心小学（07.9.1投入使用）
2医疗单位四川石油总医院（国家二级甲等医院）
3大绿地景观成都花雨实业有限公司（苗圃）
4周边单位西南油气田公司输气管理处、成都管道抢险维修中心工艺技术研究所、成都市晨曦电力有限责任公司、四川飞宇电器集团、四川辉煌集团、四川开关厂、四川石油管理局、四川快速电梯有限责任公司、成都华银达电器有限公司
5道路条件迎宾大道
6商业、购物
农贸市场无
7城市公建骑龙变电站
8通讯设备无
9休闲、娱乐场所无
10河流等地貌西蜀人家（又名星慧酒店，4星农家乐）、巨星园（3星）、凤来栖、川西人居、家乡名居
11体育设备无
12高压线缆无
13地下管网、光纤无
14 宾馆 无
方向
(以项目地块为中心)序号调查项目调查结果
项
目
北
侧1教育单位鑫龙双语幼儿园
金艺幼儿园
2医疗单位无
3大绿地景观无
4机关单位无
5道路条件站华路（双向四车道，中间有绿化带）
迎宾大道（双向六车道，中间有绿化带）
6商业、购物
农贸市场欧香广场（总建筑面积31070m2，2008年6月交房）是一家大型综合百货超市。
华农贸市场
7城市公建无
8通讯设备无
9休闲、娱乐场所无
10河流等地貌无
11体育设备无
12高压线缆无
13地下管网、光纤无
14企业成都天威焊接有限公司
木材加工厂
方向
(以项目地块为中心)序号调查项目调查结果
项
目
东
侧
1教育单位省红星幼儿园.
2医疗单位无
3大绿地景观无
4机关单位无
5道路条件无
6商业、购物
农贸市场柏丽商业广场
黄金海岸商业配套
上海华联超市
头等舱车友俱乐部
7城市公建中国石化加油站
8通讯设备无
9休闲、娱乐场所咖啡物语
王朝休闲中心.
橄榄树(音乐航母)
玛利亚会所
府河音乐厅
府河蓝湾俱乐部
秦妈火锅 溪都海鲜馆
10河流等地貌无
11体育设备府河音乐花园游泳馆
府河音乐花园网球场
乒乓球
12高压线缆无
13地下管网、光纤无
14宾馆无
15企业四川美茵装饰工程有限公司
成都华通一气丰田特约店
成都华银达电器
6、项目SWOT分析
【优势分析】
■ 区域发展潜力：国际城南、政府南迁、规划为未来成都市 “外滩”等发展趋势的利好
■ 交通便捷：元华大道即将于今年底通车，届时将大大改善本项目与外界，尤其是成都市区的连接度，从而吸引更多市内客户前来置业
■ 区域配套：规划中的迎宾大道及元华大道沿线的区域大配套和目前可利用的华阳城区配套，以及本项目右侧紧邻的规划市场和学
校等
■ 宽阔视野：高层电梯无阻碍观景优势，在小区域范围内率先竖立地标性建筑的标杆
■ 规模优势：项目130余亩地、50余万平方米、近4000户具备的规模效应。
■ 地块条件：地块方正、紧邻迎宾大道，地势较为平整，开发难度较小
■ 建筑规划：项目规划均好、简洁时尚大气，组团感较强
【劣势分析】
■ 政府尚未搬迁，目前周边配套尚不成熟
■ 元华大道尚未开通，区域发展速度仍显缓慢
■ 距离市中心较远，位置较偏，交通不便
■ 项目地块内及临近周边没有独特自然资源，难以借势或打造特色景观
■ 开发商品牌影响力略欠缺
【机会分析】
■ 成都市经济和房地产市场大势预期仍将保持较快增涨
■ 国际城南的发展态势整体良好，并将继续极化
■ 南城新区房地产市场和规划发展基础扎实，并正逐步步入高端区域行列，同时区域定位于打造成都外滩，区域发展机会极大
■ 率先开辟元华大道高层居住生活的先河，竖立企业标杆
■ 借和黄、中海等大盘之势，进一步提升自身价格
■ 南延线机关、企事业单位、高科技人员等单位大量聚集了潜在客群，为项目带来机会。
【威胁分析】
■ 城南区域潜在的巨大供给压力，竞争激烈
■ 区域名企、名盘、 大盘陆续呈现
■ 区域楼盘同质化趋势严重，上压下堵
■ 宏观大势远景的不确定性
7、地块分析结论
◆ 本项目所面临的优、劣势以及机会和威胁，部分对于其他项目同样存在，相对而言，本项目优势的时效性有限。
本项目周边大区域具有较多的配套，尤其是在规划实施之后，但现状表现欠佳。同时项目紧邻的配套还很不完善，因此本项目在自身条件上与周边项目的比较上没有质的差异。
◆ 从品牌影响力来看，我们的竞争优势缺失，但可借助中海、和黄等大盘塑造的区域形象来提升自身的品牌知名度和美誉度
◆ 从资源优势分析看，本项目比上不足，比下略优，可利用的天然原生价值薄弱。因此不能单从资源方面进行挖掘，必须在文化或生活方式等方面赋予其更多内涵。
五、项目竞争专项分析
1、南延线区域未来土地供给总量分析
南延线两侧已开发和即将开发的土地详图（其中黑色文字为尚未开发，蓝色文字为已开发）
从南延线两侧已开发和储备土地详图中，我们可以发现，
【绕城外南延线片区】的土地开发量已接近30%左右，其中道路两侧的土地已被基本开发。而其中已有归属，但尚未开发的土地量为2228亩左右。按照该区域目前的正常容积率指标“4”计算，那么该片区未来的潜在供给总量约为600万平米。
【3环至绕城范围的南部区域】，我们根据近期土地供应情况统计，即06年到目前为止，包括04年拍卖但为正式销售的和黄地块和天府长城项目地块，可开发土地面积在2200亩左右，从已拍卖土地的具体指标来看，该片区的容积率要略低于绕城外，平均在3.8左右，那么该片区的潜在供给总量约为560万平米。
可见，目前已经确定即将开发的整个大城南三环外区域的土地潜在总开发量约为4500亩左右，可供开发的房地产住宅面积约为1200万平米左右。07年后的正常年供给量约为300万平米左右。
2、地块周边3公里范围内的土地交易情况统计
本项目地块周边3KM范围内土地成交示意图
分析：
从左图可以发现，本项目半径三公里内的土地除北侧较远位置的土地和西侧部分土地尚未归属外，其它土地已全部成交，且大多数已完成一定阶段的开发。其中，
已开发完毕的土地及项目是：心怡地产地块（左岸花都）、宏城房产（黄金海岸）、森宇房产（府河音乐花园）、三佳房产（绿水康城）、南方新城和华兴房产（翠拥天地）
在售土地项目是：三环房产（蜀郡）、三利房产（三利.白云渡）、新昕房产（原乡）、国坤房产（阳光华苑）、中粮集团（凯莱丽景雅筑）、飞森房产（戛纳印象）和骑龙小区
地块已有归属，但尚未开始拆迁的地块：中铁二局地块、陈杨房产地块、拉萨商贸地块
3、本项目周边重点竞争项目供给分析
南城新区未来重点竞争项目位置示意图
从上图可知，本项目在未来几年内将要面对超过3000亩的住宅开发用地，成为整个南延线区域开发供给量最大的板块，其中更有包括欧尚、卡迪龙隆等知名商场在内的60万平米的商业开发量。 如此惊人的开发量表明，该板块必将成为国际城南的核心，引领整个南延线居住及商业的发展脉搏，但同时也说明，围绕着如何争夺这块有限需求量“蛋糕”的残酷竞争就此展开。
根据以上各地块的用地指标，以及对应开发商的历史开发记录，我们可以大致推断出了上述主要竞争各项目的开发分期情况。鉴于市场可变因素的不可预知性以及各开发商开发战略调整的变化，该推演值仅作为反映区域未来3-4年内，受最低影响度变化的趋势下所推演的数据，不作为市场的真实准确开发量。
具体而言，以上重点竞争项目同本项目的关系如下：（注：以下数据均按照市场正常消化水平下的保守值进行模拟推算，带有一定主观判断。）
南城新区重点竞争项目年供给量模拟推算表
项目或地块名称总占地（亩）预计容积率总建面（万平米）预计开发时间平均每年供给量（万平米）
华润地块356495519.0
人居置业地块5051728.3
中海地块4325100左右520
骏力资源地块175558414.6
上普置地地块2951019.7
和黄地块19801.8952501025.0
九龙仓地块123541313.7
蓝岸1003.020210.0
育才竹岛2001.621210.5
远大.优悠风景333.67.917.9
本案131552413
接下来，我们将假设以上各项目（除已亮相或销售项目）均在08年前后正式进入销售，基本与本项目处于同期竞争的最坏市场竞争态势下，用横道图的形式向大家展示未来4年内上述重点竞争楼盘的模拟供应关系：
南城新区重点项目在2007-2011年的模拟年供给表单位：万平米
项目或地块名称2007年2008年2009年2010年2011年
华润地块19191919
人居置业地块8.38.3
中海地块20202020
骏力资源地块14.614.614.614.6
上普置地地块9.7
和黄地块1025252525
九龙仓地块13.713.713.7
蓝岸4106
育才竹岛510.52.5
远大.优悠风景61.5
本案313131310
合计28145.3122.1105.388.6
注：该区域为整个南三环外四大板块中的一个板块，此处的供给量仅四大板块中一个区域的供给量，整个南三环外区域的供给约为300万平米/年。
从上图中可以明显的发现以下几个对本项目至关重要的数值和变化趋势：
■ 在不考虑其他待开发项目（如中铁地块、陈杨地块等）进入的前提下，板块内目前已知供给量基本保持在100万平米以上。
■ 假设本项目在最激烈的竞争态势下，即08年各项目全面启动，那么，南城新区板块小范围内我们将面临的竞争总体量将有望超过150万平米，项目面临的竞争极为激烈。
4、本项目周边3公里范围内入市楼盘的建材调研
项目1: 蓝岸
项目名称蓝岸
建筑材料建筑设备交房标准
防水材料：
KFS防水卷材
防火材料：
1、防火板
2、高级防火涂料
保温隔热材料：
1、珍珠岩保温隔热
2、外墙保温
隔音材料：
1、吸因板
2、真空玻璃
外墙材料：
抗裂砂浆
门、窗材料：
1、塑钢窗+真空玻璃
2、高级防盗门
其它：无
中央空调设备：
无
供配电设备：
1、供电箱
2、供电柜
电梯设备：
三菱电梯
通风设备：
浊流式风机
供暖设备：
无
排水设备：
地下网管
其它:无外墙：
抗裂砂浆
内墙：
普通涂料
顶棚：
1、KFS防水卷材
2、珍珠岩保温隔热
地面：
砂浆抹平
门窗：
1、钢制防盗门
2、塑钢窗
厨房：
防水处理
卫生间：
防水处理
阳台：
护栏
电梯：
三菱电梯
其它：
管道入户
项目2: 凯莱•丽景雅筑
项目名称:凯莱•丽景雅筑
建筑材料建筑设备交房标准
防水材料：
1、Sbs
2、SJ-CCCWCⅡ
防火材料：
1、防火板
2、防火油漆
保温隔热材料：
1、珍珠岩
2、蛭石
隔音材料：
1、吸音板
2、石膏板
外墙材料：
高级面砖
门、窗材料：
1、塑钢窗、双层真空玻璃窗
2、高级防盗门
其它：无
中央空调设备：
无
供配电设备：
1、供电箱
2、供电柜
电梯设备：
通力电梯
通风设备：
抽风机
供暖设备：
无
排水设备：
地下网管
其它：无外墙：
高级面砖
内墙：
水泥沙浆找平
顶棚：
1、花园花架配置
2、珍珠岩保温隔热
3、4毫米Sbs防水
4、高级防火涂料
地面：
全水泥沙浆
门窗：
1、防盗门
2、塑钢窗、双层真空玻璃窗
厨房：
防水处理+水泥沙浆找平
卫生间：
防水处理+水泥沙浆找平
阳台：
护栏
电梯：
通力电梯
其它：无
项目3: 戛纳湾畔二期
项目名称戛纳湾畔二期
建筑材料建筑设备交房标准
防水材料：
SBS 卷材
防火材料：
1、防火板
2、高级防火涂料
保温隔热材料：
1、珍珠岩保温隔热
2、外墙保温
隔音材料：
中空玻璃
外墙材料：
1、防水涂料
门、窗材料：
1、高级防盗门
2、塑钢窗、双层真空玻璃窗
其它：无
中央空调设备：
无
供配电设备：
1、供电箱
2、供电柜
电梯设备：
德国蒂森
通风设备：
浊流式风机
供暖设备：
无
排水设备：
地下网管
其它:无外墙：
防水涂料
内墙：
普通涂料
顶棚：
1、SBS 卷材
2、珍珠岩保温隔热
地面：
砂浆抹平
门窗：
1、高级防盗门
2、塑钢窗、双层真空玻璃窗
厨房：
防水处理
卫生间：
防水处理
阳台：
护栏
电梯：
德国蒂森
其它：管道入户
项目4: 阳光华苑
项目名称:阳光华苑
建筑材料建筑设备交房标准
防水材料：
Sbs
防火材料：
1、高级防火板
2、高级防火油漆
保温隔热材料：
1、珍珠岩
2、蛭石
隔音材料：
1、双层玻璃窗
2、吸音板
外墙材料：
高级面砖
门、窗材料：
1、防盗门
2、双层真空玻璃窗、塑钢窗
其它：
无
中央空调设备：
无
供配电设备：
1、供电箱
2、供电柜
电梯设备：
无
通风设备：
抽风机
供暖设备：
无
排水设备：
地下网管
其它
无外墙：
高级面砖
内墙：
普通涂料
顶棚：
1、3毫米Sbs防水材料
2、珍珠岩隔热材料
3、高级防火涂料
地面：
全水泥沙浆找平
门窗：
1、防盗门
2、双层真空玻璃窗
3、塑钢窗
厨房：
防水处理+水泥沙浆找平
卫生间：
防水处理+水泥沙浆找平
阳台：护栏
电梯：
无
其它：无
项目5: 枫渡莱茵
项目名称枫渡莱茵
建筑材料建筑设备交房标准
防水材料：
SBS 卷材
防火材料：
1、防火板
2、高级防火涂料
保温隔热材料：
1、珍珠岩保温隔热
2、外墙保温
隔音材料：
无
外墙材料：
高级面砖
门、窗材料：
1、塑钢窗
2、高级防盗门
其它：无
中央空调设备：
无
供配电设备：
1、供电箱
2、供电柜
电梯设备：
三菱电梯
通风设备：
普通风机
供暖设备：
无
排水设备：
地下网管
其它:无外墙：
高级面砖
内墙：
普通涂料
顶棚：
1、SBS 卷材
2、珍珠岩保温隔热
地面：
砂浆抹平
门窗：
1、高级防盗门
2、塑钢窗
厨房：
防水处理
卫生间：
防水处理
阳台：
防水处理+护栏
电梯：
三菱电梯
其它：管道入户
项目6: 远大都市风景
项目名称:远大都市风景
建筑材料建筑设备交房标准
防水材料：
Sbs
防火材料：
1、高级防火板
2、高级防火油漆
保温隔热材料：
1、珍珠岩
2、蛭石
隔音材料：
1、双层玻璃窗
2、吸音板
外墙材料：
彩色面砖
门、窗材料：
入户门：盼盼窗：彩色塑钢+中空玻璃
其它：
无
中央空调设备：
无
供配电设备：
1、供电箱
2、供电柜
电梯设备：
德国蒂森•克虏伯
通风设备：
无
供暖设备：
无
排水设备：
地下网管
其它
无外墙：
彩色面砖
内墙：
普通涂料
顶棚：
1、3毫米Sbs防水材料
2、珍珠岩隔热材料
3、高级防火涂料
地面：
全水泥沙浆找平
门窗：
入户门：盼盼窗：彩色塑钢+中空玻璃
厨房：
防水处理+水泥沙浆找平
卫生间：
防水处理+水泥沙浆找平
阳台：
防水处理+护栏
电梯：
德国蒂森•克虏伯
其它：无
项目7:育才•竹岛
项目名称育才•竹岛
建筑材料建筑设备交房标准
防水材料：
SBS 卷材
防火材料：
1、防火板
2、高级防火涂料
保温隔热材料：
1、珍珠岩保温隔热
2、外墙保温
隔音材料：
真空玻璃
外墙材料：
高级面砖
门、窗材料：
1、塑钢窗+真空玻璃
2、高级防盗门
其它：无
中央空调设备：
无
供配电设备：
1、供电箱
2、供电柜
电梯设备：
广东广厦电梯
通风设备：
普通风机
供暖设备：
无
排水设备：
地下网管
其它:无外墙：
高级面砖
内墙：
水泥沙浆找平
顶棚：
1、SBS 卷材
2、珍珠岩保温隔热
3、高级防火涂料
地面：
砂浆抹平
门窗：
1、高级防盗门
2、塑钢窗
厨房：
防水处理
卫生间：
防水处理
阳台：
防水处理+护栏
电梯：
广东广厦电梯
其它：管道入户
小结：
从以上各楼盘的建筑材料和建筑设备统计中可知，在本项目周边的楼盘对于建筑新材料、新技术的利用程度都比较低，仅有少量楼盘在节能、环保等方面采用了先进技术和材料。由于目前大部分楼盘对于建材的不重视，从而导致消费者对那些可能对日后生活带来极大方便的新材料和新技术长期处于一种无意识需求的状态。因此，本项目要通过这个方面来创造亮点就必须首先突破购房者对建材的传统认识，变无意识为有意识，并最终实现销售和口碑传播。
5、本项目所处的竞争环境分析
竞争因子规模方面自然资源方面区位成熟度方面户型方面建筑方面景观方面品牌方面
本项目130亩，50万平米的居住社区项目地块内及临近周边无独特自然资源，难以借势或打造特色景观A、元华大道通车所带来的板块快速发展和人气聚集
B、政务中心搬迁加速板块成熟和基础设施配套完善A、变维户型/空中别墅
B、入户、观景双花园
C、弧线错落阳台A、26-33层现代造型、简练彩暖立面
B、宽达250米楼间距A、以星座为主题的中心轴线公园+四组团
B、新南威尔士景观风格数十万平米住宅成熟开发经验（丽景华庭、迎宾大道1号等）
对比和黄、中海等竞争项目无法“南地王”和黄进行规模和知名度等方面的竞争与本项目类似，自然资源也相对缺乏，须借助社区内部资源打造自然环境距政务中心更近，且处于未来城南高尚住宅区的核心位置，成熟度方面更加优越在产品创新度等方面可以于大盘抗衡，但无法持续保鲜，户型区间重合
建筑高度具有地标性，可以于大盘造成一定竞争，但与对手建筑形态类似，缺乏“唯一性”竞争特征景观方面有一定特色和创意，但在景观资金投入和经验等方面仍无法与超大盘相比有一定品牌积累和自身口碑、拥有部分追随者，但无法与和黄、九龙仓、华润、中海等直接抗衡
6、本项目竞争策略分析
从上述的竞争供给和竞争环境分析中，我们已经可以清楚的看到本项目未来所面临的竞争威胁，以及我们自身无法超越的障碍，如本项目无法撼动“和黄项目”在该区域的领导地位，也无法赶超中海、华润等项目的品牌附加值。因此，我们认为本项目的总体竞争策略应为：长期跟随区内第一梯队，保持领先第二梯队，尽力在某些细节方面超越和黄、中海等项目，力求竖立自身二梯队领跑者，一梯队竞争者的地位。
对以上策略进行浓缩与提升，即：
区域共赢、错位发展
7、本项目开发策略分析
在对本项目所出区域的市场最坏竞争环境做好充分准备后，我们就能够依时就势的制定出各阶段相应的开发策略，始终保持市场的微度饱和。就2007-2008年而言，建议本项目尽快入市，在当期率先蓄客，抢占市场份额。
六、典型个案专项研究
1、远大优悠风景
1.1、项目基础信息
项目名称远大优悠风景项目地址成都天府大道南段325号
开发商成都远大房地产开发有限责任公司总占地面积33亩
容积率4.6总建筑面积7.9万平米
绿地率44%总户数538
产品类型中高层+超高层当期开发物业中高层+超高层
物业户数中高层282户，超高层256户分期开发分2批次开发
价格区间4100-4800销售报价均价4300
开盘日期2007-4-21销售周期
建筑风格现代式车位情况377个
客户群体成都市占45%，华阳占30%二级城市占25%
营销主题我们已经做过的，证明我们将做得更好
1.2、项目定位策略
是远大都市风景一贯的追求是建筑是在自然中生长的风景的一部分。建筑是人与自然的一次邂逅，是依照自然的启示对环境加以表述的。建筑演绎出人文，服从于环境，融会于风景中，是风景中的一部分。
1.3、项目开发战略
该项目总占地33亩，分2批次开发，目前推出第一批次共300套房源。
1.4、产品组合策略
◆ 在外立面的设计上，远大都市风景三期优悠风景采用全国独创的炫彩建筑，克服了城市建筑色彩的单调性，建筑爽朗明快、隽永秀美。以适应新城南高速发展的城市化进程，给人以清新活跃的居家体验。
◆ 在产品设计方面，采用围而不合的方式，三期是2栋中高层和2栋朝高层组成，在户型设计上将阳光、空气、景观更好地引入室内。大多数户型的观景角度达到或超过270度，实现环绕式的风景户型，在家中，让风景环绕着你的左右，其中套三67% 套四:28% 跃层:5%。
◆ 在景观建设上，以大面积生态水景及大型乔木为主，创造性地将“类湿地”的生态景观元素引入到城市住宅社区。
1.5、产品价格策略
该项目三期的价格区间是4100-4800元/平米。
1.6、产品营销策略
远大非常注重自身的品牌营销和细节营销，确定了“创精品，塑品牌，建团队”的经营思路，在该理念的统摄下打造专业化的开发团队和采取科学的管理方法，确定了在产品研发、营销、售后服务方面重点打造自己的核心竞争力的竞争战略，来逐步向外界推广自身的产品价值和品牌价值。
1.7、项目主要价值点
◆ 远大品牌:该品牌已聚集了大量的固定潜在客户群，而且正在通过他们继续向外宣传自身的品牌价值。
◆ 居住文化: 优悠风景体现了现代式的炫彩建筑风格。
◆ 中心生活板块：远大都市风景位于高速发展的新城南副中心，紧靠市政规划中的地铁一号线，处于城南住宅板块的黄金口岸。
1.8、对本项目的鉴示点
◆ 由于其区位条件限制，该项目借助外部条件来满足业主的生活需求的能力较弱。因此远大地产将住宅开发与居住配套作为一个开发的整体。先期修建商业和生活配套设施，为后期创造良好的社区内部居家环境，将远大都市风景整个项目当作一个整体进行考虑，以求实现共赢。对本项目而言，前期做好基础配套可以为后期打下坚实的基础。
◆ 对项目附加价值的挖掘应高度重视：该项目表现出来的现场环境，能给客户一种健康的行业形象和强大号召力。对本项目而言，具有特色的现场环境和地标性建筑本身就是一项最直观的吸引消费者的营销手段，可以为项目带来一定的知名度。
2、育才竹岛
2.1、项目基础信息
项目名称育才竹岛项目地址成都天府大道南延线
开发商嘉洋实业•成都竹岛置地发展有限公司总占地面积200亩（建设用地65亩）
容积率3.9总建筑面积210000
绿地率39.5%总户数一期216户
产品类型中高层+高层当期开发物业中高层
物业户数18F共2栋：432户；21F共1栋：168户； 32F共3栋：384户
24F共2栋：384户分期开发分三期开发，当前为一期
价格区间3800-4800元/㎡销售报价均价4300元/㎡
开盘日期2007-4-7销售周期1个月
建筑风格现代简约车位情况961个
客户群体成都高新区、城南客户占80%，中和、双流、华阳客户占15%，外地：达洲、资阳占5%
营销主题育才•竹岛，定鼎国际城南，以岛的姿态，膜拜自然生活。
2.2、项目定位策略
育才•竹岛永远定格为与自然共存的河居生活；府河流经育才•竹岛，构成全城独特的内河道湿地景区；育才•竹岛，20余万平米建筑体量，面河瞰岛，天赋自然于一身，以河划城，风水共生，自成一方岛世界。
2.3、项目开发战略
该项目总占地近200亩，分3期开发，目前推出第一期，共1栋18层电梯公寓，216套房源。
2.4、产品组合策略
育才•竹岛，位于成都天府大道南延线，毗邻美丽的锦江河畔。项目紧靠规划中的地铁一号线，新市政府所在地、双流国际机场、新会展中心、新益洲公园、新世纪公园、滨河公园、十八步岛、科技孵化园、天府软件园、德国巴伐利亚国际医院、七中育才学校（东区），周边配有805、809、501路等公交线路。
◆ 在建筑风格和外立面表现方面，除了对建筑形体以及色彩本身进行竹子品质似的强调以外，特别运用了印象手法，在建筑的顶部以及其他部位加入了一些新颖的细节，提示“竹子”的寓意。围而不合的建筑规划，拓宽了住户视线，更兼风水共生，纯粹、自然、湿润的穿堂河风随意的进出社区。
◆ 在产品设计方面，沿河建筑呈曲线布置是其一大特点，建筑在高度上实现高低错落、形成丰富的建筑轮廓线，同时以板式组合单元与点式的独立单元相搭配，使内庭绿色空间与河、与岛相互渗透对流，产生自由交流、虚实对比的空间效果。
◆ 在景观建设上， 800米河岸线，50亩岛域湿地公园，60亩滨河生态公园，园林以竹、树、水系和雕塑装饰组成多变的视觉景观，更亲水，更亲地，更融合，尊享自然的伟大，自然价值无法衡量
2.5、产品价格策略
该项目均价4300元/平米，价格区间3800-4800元/平米，居于同区域价格的较高端。
2.6、产品营销策略
2007年3月24日现场售楼部开放，零诚意金登记，前期到售楼部现场预定，即有1%优惠。现场样板段景观做得有特色，很能吸引客户。导旗等导视系统做的到位，置业顾问很有亲切感。
2.7、项目主要价值点
◆ 教育+地产:成都地产界首个“教育+地产”无缝运作。育才•竹岛配有专属七中育才学校（东区）附属幼稚园，凡就读该幼稚园的业主子女，通过面试优先入读均可入读七中育才学校（东区）小学一年级。
◆ 主题景观:超过10000平米的中庭景观花园，栈道、林荫小径、卵石、树阵、涌泉、景墙、情趣花园“““一步一景，步移景异。
◆ 岛域建筑：挺拔俊朗的现代立面，80-100米的楼间距，直入式入户花园，纯粹空中花园电梯洋房。
◆ 区域交通条件：位于国际城南，是未来成都的政治、经济、文化、商务、金融、生活中心。“四纵三横”立体交通路网设计，天府大道、红星路南延线和建设中的站华路、元华路搭建 “四纵”；三环路、武侯大道东延线、孵化园北干道所组成的“三横”。
2.8、对本项目的鉴示点
◆该项目充分利用项目自身优势，以竹、树、水系和雕塑装饰组成多变的视觉景观，更亲水，更融合，处处诠释自然的伟大。对本项目而言，运用人工的手法，来赋予景观更多的人文价值可以弥补项目自身缺乏外部景观自愿的劣势。
◆充分借势，通过“远大地产”在此的成功开发，从而拔升整个区域形象和认可度，进而使该项目从一开始就站在较高的开发平台上，4300元/平米的均价也很顺利的获得了消费者认可。对本项目而言，如何借助中海、和黄之势为我所用是我们后期营销的重点。
七、区域目标客户群分析
1、客群特性分析
通过对以上大量楼盘客户群的访问，我们大致归纳得到了一个关于在本区域置业人群的特征分析，请看下表：
需求客群来源地及其对应的年龄、购买目的、购买面积特性分类表
客户来源比例年龄比例主要购买目的主要购买面积
成都成都城南三环内35％60%左右20-30岁约10%就近工作，首次置业50-90
成都城西三环内20％30-40岁约20%改善居住环境/投资80左右/110-130
成都城东三环内4％40-50岁约25%改善居住环境/投资/储备养老80左右/120-160
成都城北三环内1％50岁以上约5%改善居住环境/养老80左右/120-140
省内其
他城市泸州、宜宾、绵阳、达州、南充、攀枝花等二级城市的购房者10%左右40-50岁约5%改善居住环境/投资/储备养老80左右/120-160
50岁以上约5%改善居住环境/养老80左右/120-140
省外客群西藏、青海、贵州等西部省份购房者20％25%左右40-50岁约15%改善居住环境/投资/储备养老80左右/120-160
北京、上海、广州、香港等沿海城市购房者5％50岁以上约10%改善居住环境/养老80左右/120-140
本地客群华阳、双流等本地客户5％5％左右20-40岁约5%首次置业/改善居住环境80左右/110-130
2、客群置业动机分析
对投资者而言，他们追求稳定投资利润、渴望高回报率和投资安全性，且比较注重投资总价；
对自住客户而言，首先是他们对南延线板块的居住环境、生活配套、便捷交通以及可预见的未来发展前景认可，其次是为了在三环外寻求一个能够改善现有居住氛围的第二居所，以便于更好的享受生活。还有一大类客户是来源于高新科技园、孵化园等单位的职工，他们购房的目的则主要用于方便工作，兼有投资升值。
八、项目市场定位判断
■ 从本区域房地产市场整体开发环境来看，随着政府搬迁，地铁开建，区域成熟度逐渐提高，新城规划日趋完善，天府大道沿线以及周边再一轮房地产开发的逐渐外延。整个片区投资价值和居住价值将会出现更高的拔升。
对于本项目而言，此时进入市场，既享有优越的开发环境和相对较高的利润。但同时也面临着较大的开发风险。因此，决定本项目是否能够在避开市场风险的条件下，真正取得最大利润，就必须依靠准确的定位和合理的开发战略。
■ 在我们对本区域市场多方面资源的整合和分析后，寻找到了一些市场发展趋势，可以指导本项目以遵循市场规律的方式进行价格、产品等多方面的定位或调整。接下来，我们就开发商关心的几个问题进行专项定位研究。
1、形象定位
定位依据：“丽景华庭三期”是华阳新城区重点建设项目之一，周边自然资源丰富、房地产开发氛围浓厚。设计建设档次高，可以为加速华阳乃至城南副中心的发展。因此，我们认为，本项目符合成都城市建设和政策导向，同时也具备打造成为城南绿心的基础。应该站在城南副中心的高度上突出项目贴近自然的核心价值点。
形象定位： 城南新区•高性价比居所
在具体的展开时，我们应抓住城南新区的概念，以避免落入华阳城区的概念，在竞争中处于被动地位。
2、目标客户群定位
本项目目标客群的定位来源于：
■ 从南延线区域市场的近期供需情况来看，本区域的住宅市场需求量较大，但区域竞争极为激烈，因此如何在激烈的市场竞争中塑造自身的竞争力，获取基础性客群的认可，将是接下来工作的重点。
■ 从本区域潜在供给情况来看，短时间内的潜在供给将保持较为明显的上升态势。
■ 从区域竞争项目的针对性分析中，我们发现了很多可以与本项目产生购买交集的客户群，通过对他们的购房动机的分类，可以为本项目提供许多有益的帮助。
综上，我们认为本项目的目标客户群将兼容投资客群和自用客群两大类，其对应的特征为：
投资客群：
以南延线及其周边区域的稳健型投资人群为主。
随着区域价格的不断攀升，该类客群比例正处于不断下降的过程中，但因为的发展前景巨大，该类客群还是始终存在的，他们主要看重的是区域的发展前景、区域产品高性价比，尤其是对区域资源占有型项目接受度极高
自用(含自住兼投资客群)：
该类客群又再分为两类，第一次置业者和二次/多次置业者，其对应的特征大体如下：
第一次置业者：以在大城南区域工作尤其是南部新区工作的消费者为主，其购买的主要目的是为了满足其生活需要，往往对总价最为敏感。
二次/多次置业者：以大城南区域工作的客群为主，他们厌倦了市区拥挤的生活、对公共交通依附性相对较弱，其购买主要是用于改善居住环境，同时兼有中长期投资的功能。
项目目标客群细分
客户群体地域来源比例年龄购买目的置业次数
套一主要组成成都
市内成都城南三环内3％7％30-40投资为主2次以上
成都城西三环内2％30-40投资为主2次以上
成都城东三环内基本无－－－
成都城北三环内基本无－－－
次要组成高新科技园区和周边投资者2％20-30自住为主，兼有投资1-2次
舒适型套二
经济型套三主要组成外地省内距成都较远的二级城市7％35％30-40
40-50储备养老/养老/改善生活环境/向往成都生活/投资/买给子女2-3次
西藏、青海、贵州等西部省份18％
次要组成成都
市内成都城南三环内3％30-40投资/自住/以旧换新1-2次
成都城西三环内2％
成都城东三环内1％
成都城北三环内基本无
华阳
本地华阳、双流等本地客户4％40-50改善居住环境/投资2次
舒适型套三主要组成外地省内距成都较远的二级城市5%45％50-60储备养老/养老/改善生活环境/向往成都生活/投资/买给子女2-3次
西藏、青海、贵州等西部省份15%
华阳
本地华阳、双流等本地8％50-60改善居住环境/投资/增大居住面积2-3次
次要组成成都
市内成都城南三环内8%30-40
40-50投资/养老/储备养老/以旧换新2-3次
成都城西三环内4%
成都城东三环内基本无
成都城北三环内基本无
省内其
他城市泸州、宜宾、绵阳、达州、南充、攀枝花等二级城市的购房者5％40-50储备养老/养老/向往成都生活/投资/买给子女3次以上
套四或套五主要组成外地省内距成都较远的二级城市2％13％50-60储备养老/养老/改善生活环境/向往成都生活/投资/彰显身份地位 3次以上
西藏、青海、贵州等西部省份8％
次要组成成都
市内成都城南三环内3%40-50投资/养老/储备养老/以旧换新/以小换大3次以上
成都城西三环内基本无
成都城东三环内基本无
成都城北三环内基本无
目标客户群特征描述：
① 目标客户群置业动机：
对投资者而言，他们追求稳定投资利润、渴望较高投资安全性，且比较注重投资总价；
对自住客户而言，他们对居住环境要求很高，购房目的主要是为了寻求一个稳定、安逸的第二居所。
② 目标客户群置业目的：
主要是以享受型居家为主，兼有中长期投资。
③ 目标客户群个性化特征：
● 多出生于20世纪50年代至60年代，具有相对较高的收入、拥有一定储蓄积累和购房经验，处事稳重、细心、审慎，对居住大环境和生活配套要求严格。
● 品牌意识很强，倡导舒适化生活，又十分讲求生活的便利性，置业要求是居住的周边必须拥有便捷的交通和成熟的完善的生活休闲设施。
● 居住环境追求自然生态化，同时还非常强调居住的私密感。
● 购房都比较精明理性，追求投资的安全、保障和高回报。
④ 目标客户群地域分布：
以成都市区大城南区域客群为主，同时可以借助丽景华庭1、2期的品牌效应，将辐射范围将涵盖城西，甚至成都市区，该部分人群将占到整体的50%强；同时外地来蓉置业、投资人群也将占据50％稍弱的比例。
3、价格定位
从本区域住宅价格的表现来看，没有呈现出某一价格主导该区域的价格走势的趋势。也就是说，各档次楼盘都可以对应各阶段价格。具体表现形式我们已在第三节第5点中给予分析，再此就不再论述。下面我们将选出五个与本项目具有一定可比性的竞争项目，并运用市场比较法来测算本项目的理论价格。
市场比较法价格测算表
项目名称标准价
（元/㎡）交易时
间修正区域因素修正项目因素修正交易因
素修正比准价格
元/㎡
区位交通成熟度环境小计规模户型小区
环境小区
配套开发
商品牌小计
戛纳湾畔3400106%0 000100%01000101%100/1003640.04
育才竹岛4300101%-1 -1-1-295%-210-1-197%100/1004002.07
枫渡莱茵3300107%0 000100%43222113%100/1003990.03
蓝岸3600101%2 31-3103%21110105%100/1003923.34
华银美景3250103%1 211105%12211107%100/1003760.92
经过对区域当期在售和待售项目价格影响因子的权重分析后，我们认为本项目的一期的定位均价为3865元/平米，低价入市。后期逐渐拉高，最终保证项目的整体均价在4200元/平米左右。
4、项目竞争策略分析
长期跟随区内第一梯队，保持领先第二梯队，尽力在某些细节方面超越和黄、中海等项目，力求竖立自身二梯队领跑者，一梯队竞争者的地位。
即：
区域共赢、错位发展
综上，我们通过对区域发展条件、区域市场发展现状、区域发展走势以及项目自身条件进行了较为深入的分析，并对本项目的目标客群锁定，项目形象、价格、竞争策略等方面进行了一些相关建议。因资料较为繁杂，若在其中发现不足之处，敬请及时指正。
