不知不觉间，2022年已经过去了三分之二，从2022年上半年的房价走势来看，2022年楼市基本上延续了2021年下半年的低迷状态。
根据中指研究院的数据显示，2022年1~7月份，全国商品房销售面积为7.8亿平方米，同比下滑23.1%；商品房销售额为7.6万亿元，同比下滑28.8%；全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下滑6.4%。更值得一提的是，根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，全国有33个城市的二手房价格跌回至2年前，其中，不仅仅包括像牡丹江、北海、锦州等这样经济欠发达的三、四、五线小城市，还包括像济南、青岛、太原、呼和浩特、南宁、天津、南昌、武汉、石家庄、哈尔滨等这样经济发达的省会城市以及国家中心城市。
当然，坦白来讲，2022年上半年的楼市低迷状态是可以预见的。一方面，由于口罩事件的反反复复，全国范围内的经济活动都受到了不同程度的影响，特别是个人收入方面，降薪、裁员等情况时有发生，大家都清楚，买房对于绝大多数家庭来说，稳定的收入是至关重要的，否则，房贷压力会让人难以承受，因此，在这样的经济大环境下，延迟买房或许是比较好的选择。
而另一方面，自2020年8月底，央行、银保监会等房地产主管部门给房企制定“三道红线”以来，绝大多数的房企资金链压力都比较紧张，再加上房地产行业本身也迎来了“瓶颈期”，下行态势难以避免，因此，开发商回笼资金就会变慢，这样一来，很多现金流不足、负债率高的房企就会遇到资金危机，轻则在建项目延期交房、降质减配，重则可能会导致房企破产，在建项目烂尾等情况的发生。比如前段时间网上闹得沸沸扬扬的烂尾楼停贷事件，根本原因就是因为房企资金危机所导致的。
凡此种种，2022年上半年楼市会延续2021年下半年的低迷状态也就不难理解了。介于此，对于2022年打算买房的个人或者家庭来说，矛盾心态就会油然而生，既担心房价会持续回落，自己高位接盘，又担心现在不买房，以后房价还会涨，届时，购房成本的增加难以承受。更重要的是，最近一段时间，网络上到处都充斥着2022年不买房，5年后房子可以“随便买”的言论，在这样的背景下，对于2022年打算买房的个人或者家庭来说，矛盾心态更为强烈。
实际上，关于2022年不买房，5年后房子可以“随便买”的言论，经济学家马光远在2021年底的一席话中就已经说清楚了。2021年10月11日，经济学家马光远在社交平台上公开表示，经历了4年的楼市调控，加上疫情，我国房地产事实上已经真的降温了，冬天再泼冷水，就会被冻住，而房地产调控的目的不是为了把房地产搞趴下。房地产目前最大的风险是在政策的高压下出现快速下跌的风险！除了少数仍然有上涨压力的城市，未来会有更多的城市加入稳楼市的行列，但是，房住不炒的基调不会变和动摇，未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。
仔细研读经济学家马光远的这番话，我们至少可以得出5个结论，分别是：
1、目前，我国房地产真的已经降温了。这个结论不用过多解释，仅从宏观数据上来看，也可以很清晰地看出来。（上文中有列举）
2、房地产调控的目的不是为了把房地产搞趴下。对于楼市调控，很多人都有误解，认为楼市调控的目的就是为了给楼市降温，把房价降下来，让房地产凉凉，其实并非如此，楼市调控的目的，有且只有一个，那就是稳楼市，让楼市稳步发展，除此之外，没有其它目的，更不是为了把房地产搞趴下。
3、未来会有更多的城市加入稳楼市的行列。这个结论也不难理解，促进房地产市场的平稳健康发展，一直以来都是相关部门的主要目标，从未变过。
4、房住不炒不会动摇。这个结论更明显，比如2022年上半年，即便楼市下行已经非常明显了，但所有的楼市松绑还是依然围绕着房住不炒展开，像房地产金融等方面，调控仍旧没有丝毫放松。
5、未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。在笔者看来，这句话是马光远这席话的重中之重，精准地说明了未来楼市的发展态势，即房地产的分化，何为房地产的分化？简单来说，就是有的地方房价还会涨，而有的地方，房价下跌会成为常态。那么，什么地方的房价还会涨？笔者认为，人口是第一要素，住房品质是第二要素，有人的地方就会有住房需求，有住房需求就会有住房品质的好坏之分，这是不可否认的是，比如一、二线大城市，省会城市、中心城市，甚至包括小城市的核心地段，也就是市中心的位置。那么，什么地方的房价下跌会成为常态？笔者认为，还是看人口和住房品质，比如人口常年流出的三、四、五线小城市，年久失修的老旧住房等等，随着时间的推移，房价下跌成为常态或将难以避免。对此，你怎么看？
